Cláusula abusiva: pago del incremento del valor de terreno de naturaleza urbana por el comprador

Este post es una reproducción del artículo publicado el día 13-2-2014 en http://www.legaltoday.com. Aquí

La AP de Oviedo decidió plantear una cuestión prejudicial que tiene por objeto la interpretación del art 3.1 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores (DO L 95, en lo sucesivo Directiva).

En síntesis, la consulta fue ante una cláusula contractual por la que “se repercute al consumidor el pago de una cantidad cuyo abono corresponde por ley al profesional ¿el desequilibrio al que se refiere el art 3.1 de la Directiva (…) debe interpretarse en el sentido de que se produce por el solo hecho de repercutir al consumidor una obligación de pago que corresponde por ley al profesional? O el hecho de que la Directiva exija que el desequilibrio sea importante ¿supone que se requiere además una repercusión económica significativa para el consumidor en relación con el importe total de la operación?”

Para analizar este supuesto debemos tener en consideración que la Directiva, en el art 3.1 únicamente afecta a la aplicación de cláusulas contenidas en un contrato entre profesional y consumidor que no se hayan negociado individualmente.

En relación al pago de la Impuesto por Incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana la conocida popularmente como “Plusvalía”, la ST dice que es fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración del contrato, de la información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración.

A este respecto, dentro del supuesto sometido a interpretación, señala la ST que esa “obligación tiene, como efecto, transferir al consumidor, en calidad de adquirente, una deuda fiscal que, según la legislación nacional aplicable incumbe al profesional“; de tal modo, que mientras “el profesional se beneficia de este incremento de valor que bien que vente, el consumidor debe pagar no solo el precio de venta” sino también debe pagar “un impuesto cuya base es esa “plusvalía””. Un interesante matiz al que apunta la Sentencia es que “importe de ese impuesto no se conoce en la fecha de celebración del contrato, sino que sólo se liquida a posteriori por la autoridad competente, lo que, de ser así, implicaría una incertidumbre del consumidor sobre el alcance del compromiso asumido” -indeterminación-.

La ratio iuris del Tribunal finaliza centrándose la cuestión relevante: el concepto “desequilibrio importante“.

Declara el Tribunal de Justicia (Sala Primera) que el art 3.1 Directiva “debe interpretarse en el sentido de que:

La existencia de un desequilibrio importante no requiere necesariamente que los costes puestos a cargo del consumidor por una cláusula contractual tengan una incidencia económica importante para éste en relación con el importe de la operación de que se trata, sino que pueden resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que ese consumidor se encuentra, como parte del contra, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según estas disposiciones, le confiere ese contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales.

Incumbe al tribunal remitente, para apreciar la posible existencia de un desequilibrio importante, tener en cuenta la naturaleza del bien o del servicio del que sea objeto del contrato, considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, así como todas las demás cláusulas de éste”

En mi particular opinión el desequilibrio del consumidor podría resolverse incluyendo  la cantidad exacta a abonar por la “plusvalía”, a efectos de ofrecer una certidumbre al comprador. Es lógico que, si conocemos la cuota de la “plusvalía” -se puede calcular previamente-, pudiéramos introducir una cláusula moderadora y, en el supuesto en que la deuda tributaria fuese mayor, que el vendedor compense en dinero esa diferencia.

Sin perjuicio de fórmulas razonables para solventar esta situación me gustaría realizar tres reflexiones:

  • La especial consideración que muestran los tribunales con los consumidores que, en una compra tan importante como una vivienda, no se asesoran y con posterioridad reclaman la nulidad, por abusivas, de ciertas cláusulas; y,
  • una segunda cuestión y es que, recordemos, nadie obliga al consumidor a la compra de una vivienda pudiendo optar por no aceptar las condiciones y no comprar;
  • que no sea un tribunal nacional quien resuelva o interprete las normas nacionales y remita a normas comunitarias para determinar si las cláusulas son o no son abusivas.
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