El post de hoy es de servidumbres de luces y vistas. Si, después de tantos años, después de Castanes y otros libros y manuales el 3-10-2014 sale una recentísima STS que nos remite al art 582 y 584 de nuestro añejo Código Civil.
El supuesto de hecho es, mutatis mutandi, un edificio que cede unos metros para que se construya una vía peatonal de uso público que se declare de dominio público y así poder tener fachada a vía pública y así abrir ventanas y huecos en la fachada. Esos metros y esa vía pública existen en el PGOU.
Hay una serie de vicisitudes, incluido paralización de obra, que nos lleva a la sentencia; STS 3854/2014, REC 2328/2012, RESOLUCIÓN 518/2014:
“El recurso de casación que ha interpuesto la demandante en la instancia xxxx promotora de la construcción del EDIFICIO001 » cuya obra ha sido suspendida por la sentencia firme mencionada de interdicto de obra nueva, contiene, como se ha dicho, dos motivos, ambos con similar contenido.
El primero de ellos alega la infracción de los artículos 584 y 582 del Código civil y de la jurisprudencia que cita.
Estos artículos disponen las distancias entre obras, como límite -aunque el Código civil las denomina servidumbres legales- al derecho de propiedad. Conviene advertir que esto se corresponde al segundo inciso del apartado primero del suplico de la demanda, pero no al resto de los pedimentos, pese a lo cual en el suplico del presente recurso de casación se interesa la estimación de todos los pedimentos y también es de recordar que la sentencia del interdicto acuerda la suspensión de la obra, uno de cuyos motivos, solamente uno, es el tema de las distancias.
El artículo 582 del Código civil dispone, con carácter general, este límite al derecho de propiedad:
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia..
Y el 584 constituye una excepción al anterior:
Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.
En el presente caso, la parte demandante mantiene que no se le puede aplicar las distancias del primero de estos artículos, porque su edificio está separado del contrario por una vía pública; lo decisivo es el concepto de vía pública. Este es un concepto jurídico, no es de mero hecho.
La sentencia del Juzgado de 1a Instancia, confirmada por la Audiencia Provincial en grado de apelación, declara -pronunciamiento firme, consentido por ambas partes- que la franja de terreno de autos, que es la discutida y que se plantea en este motivo de apelación
«está destinada a zonas de aparcamiento y desahogo de aquel edificio» ( EDIFICIO000 ) y «se encuentra incluido en el plan general de ordenación urbana de Nerja» y la calificación -es importante- es «de terrenos de dominio público destinados a la viales peatonales y áreas libres públicas quedando pendiente la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical sobre la referida franja de terreno en tanto en cuanto no se haga efectivo la gestión del referido planeamiento» .
Es preciso traer a colación la sentencia de esta Sala del 24 diciembre 1996 que declara rotundamente que la inclusión en un plan de urbanismo no convierte terrenos de propiedad privada destinados a viales en dominio público, sino a través del acta de entrega y aceptación. Dice así:
La inclusión en un plan general de ordenación de un terreno de propiedad privada como destinado a viales y la obligación … no determinan por sí solas la conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es necesario para ello que esa cesión gratuita de viales, establecida en los sistemas de actuación urbanística se lleve a cabo con arreglo a las normas de procedimiento aplicables, normas que son de inexcusable observancia, debiendo señalarse que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios de suelo urbano por la legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción, que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical.
Lo cual -tanto la sentencia firme de este proceso como la transcrita de esta Sala- lleva a la conclusión de que la vía que es discutible, franja de terreno entre los EDIFICIO000 » y » EDIFICIO001 » puede ser utilizada por el público, pero no tiene el concepto jurídico de vía pública; es un paso de hecho, propiedad de la comunidad demandada ( EDIFICIO000 «), pero no es vía pública.
Se mantiene -como no podía ser menos- la declaración del fallo de las sentencias del Juzgado y de la Audiencia Provincial de Málaga sobre el actual dominio privado del terreno por la comunidad, aunque incluida en un plan urbanístico, pero es dominio privado sin perjuicio de la transmisión del mismo al Ayuntamiento, en su día y si procede, tal como también declara con carácter general la sentencia dictada de esta Sala.
En consecuencia, no es vía pública en el sentido jurídico que aquí interesa, aunque puede ser un paso tolerado, una situación de hecho, pero el dominio privado se ha declarado en sentencia firme y al tiempo de la demanda no se había producido la transmisión dominical al Ayuntamiento “
Lo curioso de esta sentencia, a mi modo de ver, es:
1.-º La cada vez más común transversalidad de aplicación del Derecho puesto que entra tangencialmente en conceptos jurídicos administrativos.
2.-º La importancia de la correcta formalización de los convenios urbanísticos.
3.º- La importancia del título y modo en nuestro ordenamiento jurídico en relación a la transmisión de la propiedad a través del negocio jurídico que sea.
4.º- Pese que no entra directamente a conocer, la posible responsabilidad del Ayuntamiento, puesto que desde instancia razonan que : “Se trata de determinar si dicha franja de terreno es de propiedad particular del EDIFICIO000 como figura en el Registro de la Propiedad, o si, por el contrario, es una calle pública, como calle peatonal de uso público según consta en el ordenamiento urbanístico desde las normas subsidiarias hasta el actual Plan General de Ordenación Urbana y que por la inactividad del Ayuntamiento no fue objeto de cesión previa a la concesión de la correspondiente licencia de obras a favor de la Comunidad Cervantes.»
5.º- La nulidad de la licencia, de las cédulas, etc con la responsabilidad que ello conlleva ex art 102 LRJPAC.
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