Requisitos de un requerimiento para impedir la enervación en una demanda de desahucio

Requisitos de un requerimiento para impedir la enervación

La STS 388/2015, de 22-9-2015, cendoj: 28079110012015100504 reitera la doctrina de Sala en interés casacional sobre Jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

La Sala tiene una doctrina clara al respecto:

“Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio. En su sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso no 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del art. 22.4 LEC , lo siguiente:

«1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. 
   Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago .»

Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (recurso no 1437/2013 ) resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: « el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo».

Esta doctrina curiosamente no es acogida por los tribunales de instancia que continúan con la aplicación localista de la norma y la doctrina de Sala. Es decir, según el juzgado que te toque pasará una cosa, otra o la contraria.

A mi me ha pasado que como el requerimiento acoge varías solicitudes al arrendatario no lo consideran suficientemente claro, expreso y exclusivo. Así, como ejemplo diré que un juzgado no ha entendido enervada la acción en un requerimiento que incluía esta formula:

(…) no han pagado ninguna de las mensualidades del contrato de arrendamiento y que reclamamos en este acto a efectos de impedir eventuales enervaciones.”