Derecho de voto de propietarios morosos. Art 18.2 LPH

Hoy traigo una STS que le va a dar una alegría a un cliente en particular y seguro que a algunos lectores en general.

La afortunada es la STS 5359/2013 de 22-10-2013, rec 728/2011 de Saraza, que plantea el siguiente motivo de casación:

Los recurrentes alegan, sucintamente, que la sentencia de la Audiencia Provincial infringe el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal puesto que un acuerdo que reclama, impone o reparte un gasto sería un acuerdo relativo a la cuota de participación en este gasto. La excepción prevista en el inciso final del art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal («esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios») sería de aplicación, según alegan, cuando la impugnación versa precisamente sobre un acuerdo que establezca el reparto de un determinado gasto o constituye derrama o deuda en caso de que la razón de la impugnación sea el acomodo al título constitutivo o al interés general de la constitución de la deuda o nueva aportación.

Como conclusión a sus alegaciones, los recurrentes solicitan se fije como doctrina jurisprudencial la siguiente: «Al indicar el art. 18.2 LPH «establecimiento o alteración de las cuotas de participación» se excluye de la regla general de pago o consignación previa de las deudas vencidas no solo aquellos acuerdos en los que se produce una modificación de las mismas, entendidas como coeficientes a través del cual los distintos propietarios de los pisos y locales van a participar en los gastos comunes, sino también entendidas como cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios. Y en consecuencia, reconocer legitimación para impugnar el acuerdo que, conforme a un coeficiente de participación distinto al que figura en título constitutivo, constituye derrama o deuda, que según la Comunidad demandada mantiene el impugnante con ésta, o reparte un determinado gasto también conforme a un coeficiente de participación distinto al que figura en el título».

El FD 6º establece:

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

El FD7º aplica el caso concreto:

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos «bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas».

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema «especialmente establecido» en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

(…)Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes.

En definitiva:

1.- Si el acuerdo fue tomado y no impugnaste en forma y plazo. A fastidiarse toca y pagar lo establecido.

2.- No importa si el acuerdo de modificación de cuotas es puntual o permanente. Se aplica a efectos del vecino moroso la excepción del art 18.2 LPH.

3.- La cosa sería proponer una modificación del sistema de contribución que nos convenga aun cuando seamos morosos siempre y cuanto la mayoría sea morosa también.