Ejecutan (hipotecariamente) a tu arrendador y ¿cómo podemos ahorrarnos pagar la renta?

STS 2179/2021, REC 3970/2018 DE 1-6-2021, PONENTE JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE:

NOTA: Contrato no inscrito en el registro de la propiedad. 

La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa. 

En este sentido, las resoluciones de la DGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7-4-2017) y de 11 de octubre de 2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones citadas, señala: 

“De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial”

(…)

En este caso se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario. 

Todo ello debe entenderse, como ya señalamos en la sentencia 577/2020, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario concierten un nuevo contrato de arrendamiento. En el presente caso concurre la circunstancia, contraria a la idea de la eventual existencia de ese nuevo contrato, de que, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adquisición por la sociedad demandante, los demandados no han abonado la renta a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda. 

OBSERVACIONES:

  1. Contrato no inscrito en el RP por lo que no tiene efectos frente a terceros.
  2. No hay relación obligacional/contractual entre el nuevo propietario y el arrendatario.
  3. Si no llegamos a un acuerdo para formalizar un contrato de arrendamiento con el nuevo propietario somos precaristas.
  4. La mayoría de las veces no compensará porque tenemos un negocio instalado pero y queremos llegar a un acuerdo pero algunas otras podemos utilizarlas para no pagar la renta durante el plazo que va desde el notificación al inquilino de la ejecución hipotecaria (obligatoria como ocupante para exhibir el título) hasta que resuelvan la situación del contrato de arrendamiento.

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