REBUS SIC STANTIBUS. No hay que jugar con fuego que te puedes quemar

Hoy traemos al blog la STS 13/2019,  ECLI: ES:TS:2019:13, ROJ 28079110012019100010 de 9-1-2019 sobre la aplicación de la doctrina REBUS SIC STANTIBUS

La sentencia es bastante rollo, la verdad. Nos remite a la STS de Pleno de 17-1-2013, STS 820/2012 pero nos viene a decir:

Si has pactado/asumido el riesgo o debiste asumirlo porque era previsible no es posible apreciar alteración sobrevenida del cambio de circunstancias.

Os pongo un ejemplo. Dramatización (homenaje a los gemelos Diéguez):

  • Luisito, deja eso que se va a caer y, si se rompe, te voy a castigar y además te vas a quedar sin la nintendo.
  • (sonido de golpe de nintendo en el suelo)
  • Ya te dije que si hacías eso se iba a caer. Ahora te vas castigado y no hay más nintendo porque está rota.

Luisito estaba con el riesgo normal e inherente de jugar con la nintendo en una ventana.

Al no poder hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, y 64/2015, de 24 de febrero), no cabe aplicar la regla rebus sic stantibus. Como dijimos en la sentencia 477/2017, de 20 de julio:

“La sentencia 64/2015, de 24 de febrero , declara que de los sucesos imprevisibles que sirven para sustentar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus deben excluirse los riesgos que deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, esto es, el “riesgo normal” inherente o derivado del contrato. Y, como afirmamos en la sentencia 626/2013, de 29 de octubre, “para que sea aplicable esa técnica de resolución o revisión del contrato [la cláusula rebus sic stantibus] se exige, entre otras condiciones, como señaló la sentencia de 23 de abril de 1991, que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual”

 

Tarjetas de crédito revolving. Los bancos tienen su razón.

En estas épocas de revolución social y cambio de paradigma el blog de corta y pega se desmelena y se atreve con algo que pocos conoceréis las tarjetas revolving.

Esencialmente -expuesto con mucha simplificación- una tarjeta revolving es una tarjeta de crédito con cuotas aplazadas para el pago del dinero utilizado a crédito (disculpadme, abogados de banco, por esta simplificación).

Tú, persona humana o jurídica, tienes una tarjeta de crédito “normal”, la usas y, al final de mes, pagas lo usado. En las tarjetas de crédito “revolving” vas pagando cuotas mientras vas usando y se liquidan intereses de lo usado. No usas, no hay intereses. Una especie de póliza de crédito en tarjeta y sin pasar por notario, si me permitís la licencia.

Muchas AP vienen determinando la usura por el tipo de interés que se aplica y por la falta de información de quien las ofrece: establecimientos adheridos para facilitar compras.

Lo que es más discutible en las STAP es la aplicación de la ley de la represión de la usura y la utilización de las tablas del banco de España para comparar a este tipo de productos con préstamos (Tipos de interés de préstamos y créditos a tarjetas y créditos al consumo  con pago aplazado) con los préstamos al consumo: no es lo mismo me compro un coche y lo pago a plazos que uso una tarjeta de crédito con pago aplazado en función de lo que compre, o una tarjeta de crédito donde pago todo a final de mes; para que me entendáis.

Hubo una famosa sentencia de pleno de 25-11-2015 respecto de la ley de la represión de la usura que dice que: que el interés con el que ha de realizarse la comparación es el “normal del dinero” y para establecer lo que se considera “interés normal” puede acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España, que no será necesaria que concurran acumuladamente los requisitos objetivos y subjetivos del art. 1 LRU y que en lo que concierne a la desproporción con las circunstancias del caso, el mayor riesgo para el prestamista que pueda derivarse de ser menores las garantías concertadas, puede justificar, un interés superior.

Hoy cortamos y pegamos la STAP Madrid de 30-10-2018, ROJ SAP M 15049/2018, rec 628/2018, Secc 8ª. Dice la STAP Madrid:

No se acredita que el interés del préstamo sea notablemente superior al normal del dinero, entendiendo que el “interés normal del dinero” al que se refiere el art.1 LRU es el interés de mercado. El propio Azcarate sostenía que “l a normalidad de los intereses es el precio normal del mercado“. Y añadimos, el precio del mercado para el mismo producto.

La sentencia apelada concluye el carácter usurario del interés tras contrastarlo con la tabla extraída de la página web del Banco de España para operaciones similares (doc.7 demanda); calificación que esta Sala no comparte pues no puede equiparase el mercado de ” préstamos y créditos correspondientes a tarjeta de crédito de pago aplazado” con el de operaciones de ” préstamo y crédito al consumo“, sin que las estadísticas ofrecidas por el Banco de España hasta el año 2010 discriminen el tipo de interés de unas y otras operaciones. Es significativo, en cambio, que a partir del año 2010 en el que ya sí se publican los tipos medios de interés anuales (TEDR) de préstamos y créditos correspondientes a tarjeta de crédito de pago aplazado estos oscilen entre el 19,23 % y el 21,17%, una media diferencial aproximada de 10 puntos por encima de los tipos medios de interés de los préstamos y créditos al consumo para ese mismo periodo, lo que determina que, a falta de otras pruebas, y en una interpretación adecuada de los tipos publicados en las bases estadísticas de los años 2006 a 2009 se pueda colegir que la TAE pactada durante los años 2006 a 2009 del 18,9 % y 24,9 % no sea ni superior en el primer caso, ni notablemente superior, en el segundo, al normal del dinero.

De igual forma y respecto del TAE del periodo 2010 a 2016, que supera en 5 puntos aproximadamente al que figura como tipo “medio” anual, si bien es superior a este, no se advierte “notoriamente” superior, tanto porque las estadísticas solo publican el precio medio que se obtiene de una horquilla superior e inferior, como porque del resto de pruebas se constata que dicho interés era conforme al precio de mercado.Nótese que en este punto, la STS 15/11/2015 no impone como único criterio de comparación las estadísticas del Banco de España pues se limita a afirmar que “puede” acudirse a estas- “para establecer los que se considera “interés normal” puede acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España, tomando como base la información que mensualmente tienen que facilitarle las entidades de crédito sobre los tipos de interés que aplican a diversas modalidades de operaciones activas y pasivas (créditos y préstamos personales hasta un año y hasta tres años, hipotecarios a más de tres años, cuentas corrientes, cuentas de ahorro, cesiones temporales, etc)”- , resultando que, en el presente, caso el tipo de mercado se acredita por el informe de ASNEF que se aportó en acto de audiencia previa y ratificó por escrito de 2 de octubre de 2017 en el que se refleja un TAE en los años 2008 a 2015 que alcanzan unos tipos máximos que oscilan entre el 21,42% ( tan solo un año) y el 24,56 %. Tampoco se deduce de la STS que el criterio de comparación sea, imperativamente, el del tipo de los créditos o préstamos al consumo, pues su decisión ha de enmarcarse tanto dentro del ámbito del recurso de casación ,como de la circunstancia de que a la fecha del contrato cuya nulidad se debatía, el año 2001, no solo no había estadísticas sobre las tarjetas de crédito, sino tampoco de los créditos y préstamos al consumo cuya génesis se sitúa en la Circular no 4/2002, de 25 de junio, del Banco de España a entidades de crédito sobre las estadísticas de los tipos de interés que se aplican a los depósitos y a los créditos frente a los hogares y las sociedades no financieras.

Desde lo anterior, podemos concluir que, en el presente caso, no se advierte una desproporción objetiva entre el precio normal del dinero, que es el “precio de mercado” (el mercado de las tarjetas de crédito sin garantías que no requieren la tenencia de una cuenta corriente en la entidad prestamista), y el precio pactado con el demandante,requisito objetivo para la prosperabilidad de la acción de nulidad, pues en otro caso ha de prevalecer la validez de los contratos aceptados voluntariamente al amparo del principio de autonomía de la voluntad, ( art. 1255 CC) y del de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, de raigambre constitucional ( art.38 CE). No basta con que el interés sea alto o “caro” el precio del dinero para calificar el contrato como usurario.

 

El objeto de estos pleitos es:

  1. Acreditar que el prestatario conocía correctamente el producto bancario.
  2. Acreditar que no un “uso inmoral” del prestamista.
  3. Que el interés del producto sea o no el interés normal del dinero.
  4. La cuestión jurídica de que el juez entienda – haga suyo este criterio- que el interés normal del dinero para un revolving sea el mismo producto, es decir, el TAE de otras revolving.
  5. El juez entienda que si el Banco de España hace una distinción y un criterio específico para las tarjetas de crédito con pago aplazado -revolving según el BdE, debe entender que son productos distintos que no puede equiparar. AQUÍ las tablas.

 

El criterio de esta sección de madrid, lo mantiene también la Secc 1 de la AP de Salamanca entre otras.

Entiendo que si el actor que solicita le devuelvan el dinero por intereses abusivos aporta las tablas del BdE para acreditar que el interés de su tarjeta de crédito con pago aplazado es superior a los tipos del crédito al consumo para comparar el “interés normal del dinero”,SSª no puede obviar que esa tabla hace una mención especial y especifica a las “revolving”.

Pues si el Banco de España establece clara, evidente, diferenciada, exclusiva y unívoca una estadística referida a la tarjeta de crédito revolving en virtud de la cual establece en interés normal ¿por qué aplicar otro tipo de “interés normal” que no es el establecido para esa tarjeta revolving? ¿Por qué el juzgador integra opretende integran conceptos que el regulador diferencia? ¿Para qué el regulador se esfuerza en establecer una categoría diferente en cumplimiento de la normativa europea al diferenciar las TAE de las tarjetas de crédito, mencionando las revolving expresamente, de otros créditos con plazo o término.? ¿Por qué ha hecho una categoría expresa con una nota (-b-) que decía que hasta junio de 2010 se incluía en el crédito al consumo hasta 1 año? ¿por qué, si el regulador quiso diferenciar estos productos en el año 2010 no aplica esa diferenciación el tribunal?

Este humilde cortapegador de sentencias, entiende que el juzgador valora erróneamente la prueba al considerar que las tablas estadísticas del banco de España al establecer el interés normal cuando no diferencia las categorías de créditos con tarjetas de créditos y que, en este caso concreto, una vez determinado que el contrato que une a las partes es un contrato de tarjeta revolving el interés normal del dinero debe para este tipo de contratos debe ser el establecido por las estadísticas del Banco de España que diferencian la categoría de tarjeta de crédito y, especifica y particularmente, las tarjetas revolving.

Si el texto resulta claro, el juzgador debería abstenerse de más indagaciones. In claris non fit interpretativo. Aunque no os lo creáis por lo claro de la exposición, muchas AP no dan la razón a los bancos.

 

 

 

 

 

La dación en pago a un tercero está exenta en el IRPF y en la Plusvalía. Corta y pega de una noticia.

La dación en pago a un tercero está exenta en el IRPF y en la Plusvalía. Corta y pega de una noticia.

En el más difícil todavía este blog se propone como uno de los múltiples objetivos para el año 2019 elevar a la categoría del arte el corta y pega y el gandulismo.

Os enlazo esta noticia de @elEconomistaes

https://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/9619589/01/19/La-dacion-en-pago-a-un-tercero-esta-exenta-en-el-IRPF-y-en-la-Plusvalia.html

La noticia dice:

La dación en pago de la vivienda a un tercero, que no sea la entidad bancaria acreedora del crédito hipotecario, está exenta de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) -conocido popularmente como Plusvalía-.

Así, lo reconoce la Dirección General de Tributos (DGT) del Ministerio de Hacienda, en respuesta a una consulta vinculante, de 2 de octubre de 2018, en la que concluye que en la redacción literal de la exención permite sostener tal interpretación.

No he encontrado la consulta pero dejo en mi blog la idea por si alguien la encuentra. Me parece de un enorme interés práctico.

MALA FE en las cláusulas abusivas por parte de los “bancos”. Enriquecimiento injusto

MALA FE en las cláusulas abusivas por parte de los “bancos”.

Vamos al último post del año porque he leído la sentencia después de un sábado y un domingo trabajando como un chino en el ferrocarril del lejano oeste. A ver si el post lo lee @jmira que lo tengo engañado y se cree, igual con razón, que trabajo menos que la chaqueta de un guardia.

Bueno, al turrón, que estamos en fechas.

La sentencia del corta y pega de hoy es la STS de PLENO 725/2018, DE 19-12; ROJ STS 4236/2018.

 

Decisión de la Sala:

(…) una vez declarada la abusividad de la cláusula que atribuye exclusivamente al consumidor el abono de los gastos generados por el contrato de préstamo hipotecario y su subsiguiente nulidad (art. 8.2 LCGC y 83 TRLGCU), hay que decidir cómo ha de distribuirse entre las partes el pago de tales gastos. Es decir, decretada la nulidad de la cláusula y su expulsión del contrato, habrá de actuarse como si nunca se hubiera incluido en el contrato, debiendo afrontar cada uno de los gastos discutidos la parte a cuyo cargo corresponde, según nuestro ordenamiento jurídico.

3.-El efecto restitutorio derivado del art. 6.1 de la Directiva 93/13 no es directamente reconducible al art. 1303 CC cuando se trata de la cláusula de gastos, en tanto que no son abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (notario, registrador de la propiedad, gestoría, tasador, etc.), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva. No obstante, como el art. 6.1 de la Directiva 93/13 exige el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades, o parte de ellas, que le hubieran correspondido pagar de no haber mediado la estipulación abusiva. En palabras de las sentencias 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo, anulada la condición general, debe acordarse que el profesional retribuya al consumidor por las cantidades indebidamente abonadas

(…)

Aunque en nuestro Derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, ya que el art. 1303 CC presupone la existencia de prestaciones recíprocas, nos encontraríamos ante una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor. Puesto que la figura del enriquecimiento sin causa, injusto o injustificado tiene como función corregir un desplazamiento o ventaja patrimonial mediante una actuación indirecta: no se elimina o anula la transacción que ha generado el desplazamiento patrimonial (el pago al notario, al gestor, etc.), pero se obliga al que ha obtenido la ventaja a entregar una cantidad de dinero al que, correlativamente, se ha empobrecido.

Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en los términos de los arts. 1895 y 1896 CC, en cuanto que el consumidor habría hecho un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía.

(…)

De lo que se trata es de la compensación o retribución al consumidor por un gasto que asumió en exclusiva y que, total o parcialmente, correspondía al profesional, pero que no recibió éste, sino que se pagó a terceros.

En consecuencia, para dar efectividad al tan mencionado art. 6.1 de la Directiva, en lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, resulta aplicable analógicamente el art. 1896 CC, puesto que la calificación de la cláusula como abusiva es equiparable a la mala fe del predisponente. Conforme a dicho precepto, cuando haya de restituirse una cantidad de dinero deberá abonarse el interés legal desde el momento en que se recibió el pago indebido-en este caso, se produjo el beneficio indebido- ( sentencia 727/1991, de 22 de octubre). A su vez, la sentencia 331/1959, de 20 de mayo, declaró, en un supuesto de pago de lo indebido con mala fe del beneficiado, que la deuda de éste se incrementa con el interés legal desde la recepción, así como que la regla específica de intereses del art. 1896 CC excluye, “por su especialidad e incompatibilidad”, la general de los arts. 1101 y 1108 CC (preceptos considerados aplicables por la sentencia recurrida)

TOP 5 ENTRADAS DEL BLOG EN 2018

En este blog nunca podremos presumir de trabajadores pero si de aprovecharnos vilmente de las ideas y esfuerzos de los demás, en nuestro caso, los buenos jueces que redactan sentencias fáciles de hacer un corta y pega.

Por eso a ningún lector habitual puede extrañar esta suerte de resumen para captar a los últimos visitantes del años como si del programa de zapping navideño se tratase.

En aras de la brevedad, ahí van:

 

  1. SENTENCIAS INCONGRUENTES. INCONGRUENCIA ULTRA PETITA, EXTRA PETITA Y CITRA PETITA
  2. GUARDA Y CUSTODIA A FAVOR DEL PADRE. CUSTODIA COMPARTIDA. PRINCIPIO DE IGUALDAD ENTRE PROGENITORES

  3. VALORACIÓN DE LA PRUEBA EN APELACIÓN Y CASACIÓN.

  4. JUSTICIA ROGADA, PRINCIPIO DE CONGRUENCIA, INTEGRACIÓN DEL SUPLICO DE LA DEMANDA Y MODIFICACIONES ADMISIBLES

  5. EL BUROFAX NO ES RECOGIDO. LA NOTIFICACIÓN ES VÁLIDA. PRINCIPIO DE AUTORRESPONSABILIDAD

 

Y un bonus track de penal

LA PRESUNCIÓN DE INOCENCIA Y LA PRUEBA INDICIARIA EN EL PROCESO PENAL.

 

Tablas comparativas reforma LAU 19-12-2018

Antes Después de la reforma de 19-12-2018
Art 4.2 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Art 5 e) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Art 9 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados. 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Art 10 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más. 
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. 3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
ART 16. 4 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. 
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
ART 18 En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. 1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho,salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
ART 19 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas. 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. 3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoriaestablecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
ART 20 1 y 2 Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18. 2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
Art 25.7 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. 3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
art 36 4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. 4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. 6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Reforma LAU. Episodio IV. Una nueva esperanza

A todos aquellos que os hayáis sentido atraídos por el título del post no sigáis leyendo. Es una acción de marketing.

A todos aquellos que os hayáis sentido atraídos por la materia podéis seguir leyendo pero no esperéis gran cosa porque, como dice mi abuela, de donde no hay no se puede sacar.

La reforma tiene muchas cosas curiosas y que, en mi opinión va a perjudicar al mercado de vivienda. No lo digo porque sea un estudioso o un erudito sino porque algún cliente ha llamado “peligrosos comunistas”a quien redactó la misma y que no va alquilar salvo que le paguen medio año por adelantado.

De toda la reforma normativa, me voy a quedar con un detalle insignificante de la reforma LAU, porque hay una sobre el IBI para echarse a temblar. Me quedo con la reforma del art 36.5 LAU:

 

Antes Después de la reforma
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

 

Bien, ¿por qué me ha llamado la atención? Porque hay una limitación de la garantía.

  1. Solo para caso de arrendamiento de vivienda.
  2. El valor de la garantía no podrá exceder de dos mensualidades de la renta.
  • Yo creo que todos hemos visto contratos de arrendamiento en el cual existe una fianza personal en cumplimiento del contrato incluso en las prórrogas. ¿Ese tipo de garantía solo será para dos meses máximo de renta? Entiendo que sí.
  • ¿Pedir un aval bancario por seis meses –calculado escasamente por trámites de desahucio- está limitado a dos meses?. Entiendo que sí

Pactar otra cosa sería contrario a la ley por lo que el arrendador ve mermadas sus garantías de cobro ante el moroso.

¿Esto va a ayudar a que existan más viviendas en arrendamiento a largo plazo y el acceso a la misma será más sencillo? Mi cliente dice que no y que va a cobrar mínimo seis meses por adelantado por si lo dejan colgado.

Órdago a chica. Escritura de compraventa mata a informe pericial del Ayuntamiento. IIVTNU.

En el blog de corta y pega continuamos la sección , como diría @clioMcBeal, Derecho Fiscal Pa´tos: el IIVTNU  y sus medios de prueba más “extrafalarios”:

Aunque no os lo creáis, una sentencia ha reconocido que la escritura de compraventa es un medio de prueba oponible a un informe presentado por el Ayuntamiento.

Spoiler:

  1. Escritura de compraventa donde decrece el precio.
  2. El Ayuntamiento se cabrea porque no cobra.
  3. El juez dice que después de valorar prueba: escritura vs informe, no se cree este último porque afirma que entre 2006 y 2017 años durísimos de crisis el valor del suelo aumentó un 168%.

STSJ AR 885/2018, de 27-9-2018, rec 143/22018,:

(…) debemos resolver a continuación las cuestiones de

  1. a quién corresponde la carga de la prueba de la inexistencia de plusvalía,
  2. qué medios probatorios resultan idóneos para llevarla a efecto y
  3. si este último extremo cuenta en la actualidad, y hasta tanto se produzca la intervención legislativa que reclama la STC 59/2017 en su FJ 5 c), con la debida cobertura legal, tal y como reclaman los principios de seguridad jurídica ( artículo 9.3 CE) y reserva de ley tributaria ( artículos 31.3 y 133.1 CE). Pues bien, en relación con los dos primeros interrogantes queremos dejar claro que:

1.- Corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Y este extremo, no solo se infiere con carácter general del artículo 105.1 LGT, conforme al cual “quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo”, sino que también, y en el ámbito concreto que nos ocupa, ha sido puesto de relieve por el Pleno del Tribunal Constitucional en el FJ 5 b) de la STC 59/2017, y admitido, incluso, por la Sección Primera de esta Sala en el Auto de admisión de 30 de octubre de 2017. En el FJ 5 b) de la STC 59/2017 concluye, concretamente, el máximo intérprete de la Constitución, que “debe declararse inconstitucional y nulo el artículo 110.4 LHL, al impedir a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica ( SSTC 26/2017, FJ 7, y 37/2017, FJ 5).””, precisión esta última de la que se infiere inequívocamente que es al sujeto pasivo a quien, en un primer momento, le corresponde probar la inexistencia de plusvalía. Y esta premisa ha sido admitida también en la cuestión casacional que, con posterioridad al pronunciamiento del Tribunal Constitucional, fijó la Sección Primera de esta Sala en el Auto de admisión de 30 de octubre de 2017, citado, en el que, presuponiendo que pesaba “sobre el legalmente considerado como sujeto pasivo la carga de acreditar la inexistencia de un aumento real del valor del terreno en la fecha de devengo del IIVTNU”, consideró que tenía interés casacional objetivo la determinación de los medios concretos de prueba que debían emplearse para acreditar la concurrencia de esta última circunstancia.

2.- Para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU podrá el sujeto pasivo

  • ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas [cuyo valor probatorio sería equivalente al que atribuimos a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los fundamentos de derecho 3.4 de nuestras sentencias de 23 de mayo de 2018 (RRCA núms. 1880/2017 y 4202/2017), de 5 de junio de 2018 ( RRCA núms. 1881/2017 y 2867/2017 ) y de 13 de junio de 2018 ( RCA núm. 2232/2017 ];
  • optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin,
  • emplear cualquier otro medio probatorio ex artículo 106.1 LGT que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU. Precisamente -nos interesa subrayarlo-, fue la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión de los terrenos transmitidos la prueba tenida en cuenta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017 para asumir -sin oponer reparo alguno- que, en los supuestos de hecho examinados por el órgano judicial que planteó la cuestión de inconstitucionalidad, existía una minusvalía.

3.- Aportada –según hemos dicho, por cualquier medio- por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía. Contra el resultado de la valoración de la prueba efectuada por la Administración en el seno del procedimiento tributario correspondiente, el obligado tributario dispondrá de los medios de defensa que se le reconocen en vía administrativa y, posteriormente, en sede judicial. En la vía contencioso- administrativa la prueba de la inexistencia de plusvalía real será apreciada por los Tribunales de acuerdo con lo establecido en los artículos 60 y 61 LJCA y, en último término, y tal y como dispone el artículo 60.4 LJCA, de conformidad con las normas del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

la sentencia del Tribunal Supremo 1248/2018, de 17 de julio, recaída en el recurso de casación 5664/2017, en la que se razona que “Aun a título de ejemplo, hemos señalado que los valores consignados en las escrituras públicas, en tanto sean expresivos de que la transmisión se ha efectuado por un precio inferior al de adquisición, constituyen un sólido y ordinario principio de prueba que, sin poseer un valor absoluto – que no podemos establecer con carácter abstracto en sede casacional- sí que bastarían, por lo general, como fuente de acreditación del hecho justificador de la inaplicabilidad del impuesto que, no debemos olvidar, hace sólo objeto de gravamen las plusvalías o incrementos de valor.- En otras palabras, tales datos, a menos que fueran simulados, deberían ser suficientes, desde la perspectiva de la onus probandi , para desplazar a la parte contraria, al Ayuntamiento gestor y liquidador, la carga de acreditar en contrario, de modo bastante, que los precios inicial o final son mendaces o falsos o no se corresponden con la realidad de lo sucedido

(…)

Para desvirtuar la realidad del decremento de valor que se resulta del examen de las escrituras aportadas, el Ayuntamiento demandado, además de poner en cuestión los referidos valores, por constituir, según afirma, meras declaraciones de voluntad emitidas por las partes, se remite al informe aportado en el acto del juicio en el que se hace constar que el valor del suelo de la finca era en el año 2006 de 8.221,17 €, y que en 2017 era de 22.100 €.

Pues bien, este Tribunal no estima que la referida prueba sea eficaz para desvirtuar el decrementoafirmado por la parte recurrente, y que se pone de manifiesto en las escrituras de venta, y no solo por cuanto no se justifica la correspondencia de dichos valores catastrales con el valor de mercado del suelo en las fechas de compra y venta -dichos valores se apartan claramente de los precios declarados de compra y venta, siendo en no pocas ocasiones la discrepancia entre valor catastral y de mercado manifiesta-, sino porque parece sorprendente que pueda sostenerse que entre 2006 y 2017, con la crisis inmobiliaria padecida entre dichas anualidades, y sin que se aporte ninguna circunstancias justificativa de ello, el valor del suelo haya subido una cantidad algo superior al 168 %

La malvada “hipoteca multidivisa” vuelve a aparecer.

La STS ROJ: 3677/2018 de 31-10-2018, rec 2397/2015, resolución 599/2018, tiene como ponente a SARAZA, refuerza la posición  que comenzó con la STS de 30-6-2015, y tenía como antecedente la STJUE de 20-4-2014 sobre la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993.

Todo ella estas resoluciones cristalizan en Tenerife, en las STAP de 24-1-2017, Sentencia 19/2017, Rc 346/2016 y STAP Tenerife de 18-1-2017 rec 376, sentencia 9/2’17 que desestiman recursos del Banco Popular

La sentencia que citamos, STS de 31-10-2018, remite a la Sentencia 241/2013, de 9 de mayo que deja muy claro que la existencia de otras ofertas en el mercando no es presunción de existir alternativa a la contratación y no acredita “poder de negociación”

 En la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, tratamos extensamente esta cuestión y a ella nos remitimos, porque los argumentos allí expresados son plenamente aplicables a este recurso.

De lo dicho en esa sentencia nos basta con recordar que “la norma vigente, fruto de la transposición de la Directiva 93/13, no requiere que las condiciones estén redactadas para ser aplicadas a “todos los contratos” que aquella o estos celebren, ni exige la inevitabilidad. Solo que se trate de cláusulas “no negociadas individualmente””.

Asimismo, afirmamos en dicha sentencia:

“b) No puede equipararse la negociación con la posibilidad real de escoger entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales de contratación aunque varias de ellas procedan del mismo empresario.

” c) Tampoco equivale a negociación individual susceptible de eliminar la condición de cláusula no negociada individualmente, la posibilidad, cuando menos teórica, de escoger entre diferentes ofertas de distintos empresarios”.

 

La sentencia continua:

4.- Que hayan sido los demandantes quienes, atraídos por las ventajas que se predicaban de las hipotecas en divisa extranjera, acudieran al banco a interesarse por el producto tampoco enerva el carácter de condición general de las cláusulas del contrato, puesto que no elimina las características de este tipo de cláusulas como son la generalidad, la predisposición y la imposición.

La sentencia refiere a la sentencia 608/2017, de 15 de noviembre, que se haya negociado la cantidad, en euros, por la que se concedía el préstamo (la que los prestatarios necesitaban refinanciar), el plazo de devolución, incluso la presencia del elemento “divisa extranjera” que justificaba un interés más bajo de lo habitual en el mercado para los préstamos en euros (que es lo que hacía atractivo el préstamo), no supone que haya sido objeto de negociación la redacción de las cláusulas del contrato y, en concreto, el modo en que operaba ese elemento “divisa extranjera” en la economía del contrato (tipos de cambio de la entrega del capital, del reembolso de las cuotas y del cambio de una divisa a otra, repercusiones concretas del riesgo de fluctuación de la divisa, recálculo de la equivalencia en euros del capital denominado en divisas según la fluctuación de esta, consolidación de la equivalencia en euros, o en la otra divisa escogida, del capital pendiente de amortizar, con la revalorización derivada de la fluctuación de la divisa, en caso de cambio de una divisa a otra, etc.) y en la posición jurídica y económica que cada parte asumía en la ejecución del contrato.

6.- Las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, caso Kásler y Káslerné Rábai, de 20 de septiembre de 2017, asunto C-186/16, caso Andriciuc, y de 20 de septiembre de 2018, asunto C-51/17, caso OTP Bank, declaran la procedencia de realizar el control de transparencia a las cláusulas que regulan el objeto principal del contrato y la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, en los contratos de préstamo denominados en divisas

8.- Las cláusulas cuestionadas en la demanda, que fijan la moneda nominal y la moneda funcional del contrato, así como los mecanismos para el cálculo de la equivalencia entre una y otra, y determinan el tipo de cambio de la divisa en que esté representado el capital pendiente de amortizar, configuran tanto la obligación de pago del capital prestado por parte del prestamista como las obligaciones de reembolso del prestatario, ya sean las cuotas periódicas de amortización del capital con sus intereses por parte de los prestatarios, ya sea la devolución en un único pago del capital pendiente de amortizar en caso de vencimiento anticipado del contrato. Por tal razón, son cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que existe un especial deber de transparencia por parte del predisponente cuando se trata de contratos celebrados con consumidores.

9.- De acuerdo con estas sentencias del TJUE, no solo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas.

10.- En concreto, el apartado segundo del fallo de la STJUE Andriciuc, declara respecto de la exigencia de transparencia que se deriva del art. 4.2 de la Directiva con relación a un préstamo denominado en divisas:

“El artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 ha de interpretarse en el sentido de que la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible supone que, en el caso de los contratos de crédito, las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos puedan tomar decisiones fundadas y prudentes. A este respecto, esta exigencia implica que una cláusula con arreglo a la cual el préstamo ha de reembolsarse en la misma divisa extranjera en que se contrató debe ser comprendida por el consumidor en el plano formal y gramatical, así como en cuanto a su alcance concreto, de manera que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, pueda no sólo conocer la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa extranjera en que el préstamo se contrató, sino también valorar las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras“.

En un sentido similar está redactado el apartado 3 del fallo de la sentencia dictada posteriormente en el caso OTP Bank.

11.- La jurisprudencia de esta sala, con base en el art. 4.2 de la Directiva sobre cláusulas abusivas y los arts. 60.1, 80.1 y 82.1 LGDCU, ha exigido también que las condiciones generales de los contratos concertados con los consumidores cumplan con el requisito de transparencia a que se refieren las citadas sentencias del TJUE.

Esta línea jurisprudencial se inicia a partir de la sentencia 834/2009, de 22 de diciembre, y se perfila con mayor claridad a partir de la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, hasta las más recientes sentencias 171/2017, de 9 de marzo, y 367/2017, de 8 de junio.

Los apartados 49 de la sentencia Andriciuc y 74 de la sentencia OTP Bank precisan cómo se concretan esas obligacionesde información en el caso de préstamos en divisas:

“En el presente asunto, por lo que respecta a los préstamos en divisas como los controvertidos en el litigio principal, es preciso señalar, como recordó la Junta Europea de Riesgo Sistémico en su Recomendación ERS/2011/1, de 21 de septiembre de 2011, sobre la concesión de préstamos en moneda extranjera(JERS/2011/1) (DO 2011, C 342, p. 1), que las instituciones financierasdeben facilitar a los prestatarios la información suficientepara que éstos puedan tomar decisiones fundadas y prudentes, y comprender al menos los efectos en las cuotas de una fuerte depreciación de la moneda de curso legal del Estado miembro del domicilio del prestatario y de un aumento del tipo de interés extranjero (Recomendación A- Conciencia del riesgo por parte de los prestatarios, punto 1)”.

El apartado 75 de la sentencia OTP Bank, en los mismos términos que lo hizo el apartado 50 de la sentencia Andriciuc, añade:

“Más concretamente, el prestatario deberá, por una parte, estar claramente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, difícil de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos en relación con la divisa extranjera en la que se le concedió el préstamo. Por otra parte, el profesional, en el presente asunto la entidad bancaria, deberá exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera(véase, en este sentido, la sentencia de 20 de septiembre de 2017, Andriciuc y otros, C 186/16, EU:C:2017:703, apartado 50)”.

 

La sentencia de corta y pega dice que en el caso enjuiciado:

 (…) no existió esa información precontractual necesaria para que los prestatarios conocieran adecuadamente la naturaleza y riesgos vinculados a las cláusulas relativas a la divisa en que estaba denominado el préstamo.

¿Qué debería haber informado?:

  • El consumidor no necesariamente puede conocer, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debida a la fluctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos.De ahí que las sentencias del TJUE Andriciuc y OTP Bank exijan una información adecuada sobre las consecuencias que puede llegar a tener la materialización de este riesgo, sobre todo en los casos en que el consumidor prestatario no perciba sus ingresos en la divisa.

  • La fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, puesto que la equivalencia en la moneda funcional, el euro, del importe en la moneda nominal, la divisa extranjera, del capital pendiente de amortizar varía según fluctúe el tipo de cambio. Una devaluación considerable de la moneda funcional, en la que el prestatario obtiene sus ingresos, supone que se incremente significativamente la equivalencia en esa moneda del importe en divisa del capital pendiente de amortizar. En relación con este riesgo, es significativo que, transcurridos siete años desde la concertación del préstamo, pese a que los prestatarios habían abonado las cuotas de amortización del préstamo, comprensivas de capital e intereses, la equivalencia en euros del capital adeudado fuera superior al adeudado al inicio del préstamo.

  • En este caso concreto, relacionados con la obligación de los prestatarios de amortizar parcialmente el préstamo si el equivalente en euros del capital pendiente de amortizar en divisas superaba en más de un 5% el que se adeudaba inicialmente,y la facultad que se otorgaba al banco prestamista de resolver anticipadamente el préstamo y exigir el pago del capital pendiente de amortizar en caso de que los prestatarios no realizaran esa amortización parcial y también en caso de que, como consecuencia de la fluctuación de la divisa, el valor de tasación de la finca llegara a ser inferior al del contravalor en euros del principal del préstamo garantizado pendiente de amortizar en cada momento.

Ley del Suelo de Canarias, PGOU y Plan Insular de Ordenación Tenerife (PIOT) y la aplicación directa de éste.

Las vueltas de la vida me llevan a encontrarme esta semana con un tema muy divertido a la par que aterrador y tedioso: el urbanismo.

Si bien es una cosa que he tocado “a los pocos” no me había enfrentado con ella (y su titular) desde hacía mucho tiempo.

Pues bien, a modo de resumen:

El 13 de julio de 2017, se aprueba en Canarias la Ley 4/2017, de 13 de julio , del suelo y de los espacios naturales de protegidos de canarias,

Pues un cliente, me encarga una cosa y me veo leyendo el Anuncio de 15 de mayo de 2018 relativo a la modificación del Acuerdo Plenario de 2 de marzo de 2018 sobre contenido vigente del Plan Insular de Ordenación de Tenerife, tras la derogación producida por la entrada en vigor de la Ley 4/2017.

Os explico:

La Ley 4/2017 es la Ley del Suelo, todopoderosa, es la norma del Gobierno de Canarias. (Clavijo, nuestro presi, Rules)

El Plan Insular de Ordenación de Tenerife (PIOT) es la norma que el Cabildo (malvado regulador insular) utiliza para “ordenar” y obligar a “coordinar” a los municipios (malvados reguladores municipales) cuando redactan sus PGOU.

Pues la Ley 4/2017 dice que deroga las normas que le contradigan.

Ahí viene el Cabildo, le tocan sus parcelitas de competencia, y adopta unos acuerdos, para interpretar el caos y, seguramente, para jorobar el gobierno de canarias en lo que pueda.

En lo poco que he leído, escribo este post, porque me llama la atención el siguiente texto del acuerdo:

Arto. 1.1.3.3. Disposiciones territoriales de aplicación directa: este artículo prohíbe la ejecución de actos de usos del suelo o intervenciones prohibidos por el PIOT en tanto no se adapte el planeamiento municipal. Tal como está redactado presenta varias contradicciones con la nueva Ley:

  1. a) Si un uso o una intervención está prohibido por el PIOT sobre un terreno(y siempre que el PIOT sea competente para prohibirlo) es una norma de aplicación directa que ha de cumplirse tanto si el plan municipal está adaptado al PIOT como si no.Por tanto, no debe vincularse esta prohibición a si el plan municipal está o no adaptado. De hecho, si el PIOT prohíbe un uso concreto en un ámbito determinado, el Plan General necesariamente debe prohibirlo.

(énfasis mío).

¿por qué señalo esto? Pues porque la STJ de Canarias, en sentencia de 24 de octubre de 2011, Sentencia 172/2011, recurso apelación 91/2011, RECHAZA DE PLANO LA INTERPRETACIÓN DEL CABILDO, y viene a decir:

() ya que el PGOU resultó aprobado con la adaptación de los terrenos, y ni siquiera fue impugnado por el Cabildo Insular de Tenerife, quien no puede ahora obviar todo el mecanismo de desarrollo urbanístico por entender a su juicio, que los terrenos pertenecía originalmente a una ARH, ya que esta invalidando la actuación de la COTMAC que es un órgano encargado de velar por la interpretación y desarrollo del PIOT.

Es decir, el PGOU si puede ser contrario al PIOT, aunque con matices. Pero puede ser contrario.

Dicho acuerdo también aborda, el caso concreto al que se refiere la sentencia, al readscripción de ARH en PGOU aprobados:

Arto. 2.3.1.4. Alcance de esta normativa: en este artículo se regula la forma en que los planes debían desarrollar sus propuestas de ordenación por referencia a las ARH del PIOT y, en caso de divergencia, cómo habían de justificarlas mediante las pertinentes “readscripciones”. Como ya se ha señalado repetidamente, la LSENPC no permite que el PIOT se desarrolle a través del planeamiento municipal, por lo que hay una incompatibilidad fundamental entre el nuevo marco legal y este artículo que ha de entenderse derogado. Esto implica que las delimitaciones de las ARH así como sus regímenes normativos han de entenderse de aplicación directa y, por tanto, vinculantes para el planeamiento municipal, sin perjuicio que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 99.2 de la nueva Ley, los planes generales puedan reajustar el alcance y los límites de las ARH, con el fin de corregir situaciones que pudieran resultar contradictorias, justificándolo en la memoria de ese instrument

Esta particularidad, que aparece como novedad, era de aplicación anterior, como bien se ve con la sentencia referida.

Entiendo que es viable un contencioso contra la teoría de aplicación directa del PIOT contra un PGOU adaptado y no impugnado por el Cabildo, sea por readscripción de ARH o de otro tipo de ordenación.

Modificación del código fuente como modificación unilateral del contrato y derecho al art 1124 Cciv.

En el episodio de hoy, post absurdos para juristas absurdos, vamos a abordar el precioso tema de una nueva reflexión.  A Alfredo Herranz @Alfherranz  le encantó el anterior post porque animaba a los demás a trabajar por mi. Error, mi reflexión regala una idea de una línea de trabajo sobre un problema que puede surgir en cualquier momento.

El POST reflexionaba sobre el derecho de desistimiento en las criptomonedas como elemento no financiero exento sobre la base de que ciertos valores no es lógico que puedas desistir a los 14 días porque compras una inversión cuyo valor fluctúa, de ahí el negocio o ganancia/pérdida, y su regulación como tal. Como las criptmonedas no están reguladas entiendo que cabe (arriesgado) ejercitar el derecho de desistimiento ante una compra y que baje el valor de las mismas.

Bueno, eso es otro tema.

El tema de hoy es la reflexión sobre el incumplimiento de las condiciones esenciales del contrato basada en la modificación de códigos en el software y el derecho a la acción del art 1124 Cciv -aunque no es del todo cierto lo que voy a explicar, como post banal y vacío que pretende ser-.

La historia es la siguiente, cuando uno compra un software compra unas determinadas condiciones del mismo, condiciones esenciales porque te presta los servicios que adquieres, con posterioridad, muchas veces, este software lo modifican, lo retiran y te obligan a comprar la nueva versión.

Los puristas que lean este blog de corta y pega, que no pretende ser una reflexión sesuda ni novedosa, igual nos dicen… uy, uy, la propiedad intelectual, el i+d+i del producto. Bien, si. De acuerdo, li pripiidid intilictiill,li pripiidid intilictiill, pero digo:  ¿yo, que compré un software, tendré derecho a utilizarlo hasta que me salga de las narices?, ¿si el contrato comprometía que se prestaban unos servicios y esos ya no se prestan pues habrán incumplido un contrato? y ¿tendré derecho a resolverlo y que me indemnicen, no?

En fin, otro post de los que gusta este blog, sin hablar de derecho.

PD.- En breve volveremos al corta y pega que nos ha hecho mundialmente famosos.

 

Cryptocurrencies y derecho de desistimiento

Cryptocurrencies y derecho de desistimiento.

Lo bueno que tienen las publicaciones de calidad es que te hacen pensar.

El post de hoy solo es una reflexión poco fundada y superficial, como una noche de Salvame Deluxe con la prima de la cuñada de la exnovia del hermano de una muchacha de MHYV.

Esta semana tuve la suerte de recibir dos magníficos libros:

Acuerdos y pactos parasociales: una visión práctica de su contenido

El derecho de desistimiento en la comercialización a distancia de servicios financieros a consumidores

Ambos los recomiendo por la enorme calidad, si bien debo advertir que presumo de amistad tanto con Luis Cazorla –coordinador del primero-, como con Joaquín José Noval –autor del segundo-.

Esta reflexión, que no post, lo inspira el segundo.

¿La compra de criptomonedas concede al consumidor un derecho al desistimiento?

Yo creo que puede ser que si. Pero, a golpe de lunes, no tengo tiempo ni ganas de desarrollarlo.

Joaquín defiende en su libro/tesis doctoral, que la regla general es la existencia de desistimiento en los contratos de servicios financieros a distancia pero establece una serie de excepciones.

Más allá ,

  • ¿es Coibase o Kraken un servicio financiero a distancia? Yo diría que no.
  • ¿las criptomonedas son divisas? Yo diría que no,
  • ¿Valores negociables? No
  • ¿Contratos de futuros o de permuta sobre tipos de interés,?¿ Contratos referenciados a índices? No se ni lo que es esto, así que diría que tampoco.

 

En definitiva, creo que sería interesante plantear y profundizar en el derecho de desistimiento ante una situación de este estilo aunque solo fuera desde un estudio académico.

LA “UBERIZACIÓN” DE LA ABOGACÍA.

LA UBERIZACIÓN DE LA ABOGACÍA.

Rompo el silencio de agosto para escribir estas breves líneas porque es un tema que me genera mucho interés.

Hace unos días un comercial me llamó para abrirme una cuenta en una web de abogados. Yo dije si. Vamos a ver qué es.

Hoy he tenido unos minutos de paz personal y me gustaría poner mis ideas negro sobre blanco porque tengo sentimientos encontrados.

1.- Preliminar.

Para aquellos que llegáis por el azar del destino de los algoritmos a este blog, debo advertir que es un blog de corta y pega de sentencias. Sin otra aspiración que guardar en mi archivo sentencias que me generan interés.

Sin perjuicio de lo expuesto, llevo en redes sociales, tuiter, como abogado activo, antes más que ahora. NOTA: (tuiter ya casi no tiene sentido para tratar temas serios o debates de una mínima actividad intelectual. Para mi se ha convertido en un flujo de noticias. Ahora de vez en cuando encuentras perfiles que generan interés –incluido el mío que es un perfil bastante basura en esas cosas y seguro que mucha gente no me ha dado unfollow por pena, añoranza de tiempos pasados o porque me ha silenciado y no sabe que existo-)

En fin, que llevo desde 2010 y he vivido durante estos ya 8 años la evolución de estas cosas.

He tenido el privilegio de conocer personas que creo que puedo llamar amigos y que he podido entrar en sus vidas (conociéndolos en persona, claro),  donde el canal de entrada fue twitter. Creo que hoy sería inviable. Incluso gente que espero conocer.

Supongo que la sensación personal de que nos conocemos de toda la vida no solo me ha pasado a mi cuando desvirtualizamos a las personas. “Desvirtualizar”, hermoso vocablo que mi Word marca en rojo como error.

He tenido el privilegio de conocer muchos y buenos profesionales que de otro modo nunca podría; y con quienes tengo, sin llegar a lo que para mi es el profundo concepto de amistad,  una excelente relación personal.

2.- Evolución.

Desde aquel twitter donde Carlos Guerrero lideraba todos los rankings, habidos y por haber, donde la gente se saludaba cordialmente; hasta hoy, donde todo el mundo se insulta, han pasado ocho años.

No voy a negar mis impulsos de cerrar la cuenta como ha hecho Jesús Alfaro pero me da pena.

En estos años he visto crear marcas paraguas de abogados que contactaban a través de twitter, una oportunidad que dieron nuevas tecnologías de crear despachos con una marca nacional, algunos con éxito otras no tanto. Yo incluso estuve en algún intento.

He visto entrevistas y análisis sobre servicios jurídicos commodity, webs que hacían nuestro trabajo estandarizado permitiendo al cliente rellenar sus datos, he visto como te recomendaban por RRSS y como clientes te llamaban porque habían leído tu blog (en esto debo reconocer relativo éxito y monetización); y, por desgracia, he visto a grandes profesionales dejando poco a poco las redes: algunos desapareciendo, otros con un perfil bajo manteniendo sus blogs profesionales causados por críticas no constructivas, descalificaciones y ataques absurdos. Al parecer, ciertos “perfiles” son poseedores del saber jurídico universal.

3.- La uberización. ¿El futuro es la uberización de un sector de la abogacía?

No tengo ni idea. Pero al igual que hoy hay gente que viaja en primera, en turista, en economy, en low cost barata o no puede viajar, entiendo razonable que un perfil de personas utilice este tipo de servicios.

Hasta ahora, las webs/app de abogados que he visto/estado tienen/tenían como concepto poner en contacto abogados con clientes.Por ese motivo, cobraban bien una suscripción al profesional, bien una comisión, o de alguna otra forma alternativa.

Hoy he descubierto otra web, otro sistema:

La web filtra el cliente, esa es su función, y el abogado PUJA por el cliente a través de unos créditos que previamente ha comprado. La plataforma no asegura el cierre del trato ni entra en pactos de honorarios. El abogado solo puja por su cliente.

Estoy seguro de que a muchísimos abogados les parecerá indignante, a otros les parecerá que se denigra la profesión.

A mi me suscita enorme interés en un momento en donde el consumidor tiene la capacidad de informarse, pedir presupuestos y de obtener información de los abogados de mil maneras distintas. Normalmente este cliente suele ser persona física que desde su casa busca información por internet.

Mi experiencia es que quien utiliza estas plataformas no suele valorar el servicio que se presta y solo busca precio (COMMODITY) por lo que hay que saber a quién te diriges o a dónde quieres llegar en tu despacho. Pero esa es otra cuestión.

En definitiva, la guerra de pujas por el cliente ha iniciado la andadura ¿durará?¿tendrá éxito?¿entraremos en esa dinámica? Yo no lo se, igual la pruebo.  

BITCOIN, ganancias y pérdidas patrimoniales. “Homogeneidad de los protocolos”

Hoy corta y pega de una resolución de segunda que tiene un valor de copa Intertoto: clasifica pero no es definitiva.

El nuevo mundo de las monedas virtuales está aquí para quedarse y las relaciones con nuestra hacienda tienen que establecerse.

La consulta V1604-18, de 11-6-2018 tiene por objeto el cálculo de ganancia o pérdida patrimonial:

“la determinación de los “bitcoin” que se vendan y su correspondiente valor de adquisición ha de hacerse de forma independiente por cada casa de cambio en la que se hayan realizado operaciones de adquisición y de venta, o bien hay que tener en cuenta todos los “bitcoin” adquiridos con independencia de la casa de cambio en la que se realicen las operaciones”

Respecto de la primera cuestión planteada, en referencia concreta a los gastos que se citan en el escrito de consulta, comisiones que cobran las casas de cambio o “exchanges” por las adquisiciones y por las ventas de “bitcoin” que efectúe el consultante con tales “exchanges”, si los citados gastos se originan por la realización de dichas operaciones, guardando, por tanto, relación directa con las mismas y son satisfechos por el consultante, serán computables para determinar los respectivos valores de adquisición y de transmisión en la forma prevista en el artículo 35. 1 y 2 anteriormente transcrito.

Por lo que se refiere a la segunda cuestión planteada, esto es, la determinación de los “bitcoin” que son objeto de transmisión a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en una venta parcial, cuando han existido adquisiciones realizadas en distintos momentos y a diferentes valores, y con diferentes casas de cambio, se señala lo siguiente: 

Los “bitcoin”, computables por unidades o fracciones de unidades, tienen su origen en un mismo protocolo específico y poseen todos ellos las mismas características, siendo iguales entre sí, lo que confiere a las diferentes unidades o fracciones de unidades de “bitcoin” la naturaleza de bienes homogéneos.

Cuando existen valores o bienes homogéneos la LIRPF establece en determinados preceptos el criterio por el que deben determinarse los valores o los bienes que son objeto de una transmisión o disposición, considerando que los transmitidos o dispuestos son los adquiridos en primer lugar. Así se prevé en el artículo 37.2 en relación con la transmisión de valores representativos de la participación en fondos propios de sociedades o entidades y de instituciones de inversión colectiva y en el artículo 54.5 sobre disposición de bienes o derechos aportados a patrimonios protegidos de personas con discapacidad.

Habida cuenta que la LIRPF no establece una regla específica diferente para identificar, en el caso de monedas virtuales homogéneas, las que se entienden transmitidas a efectos de determinar la correspondiente ganancia o pérdida patrimonial, cabe entender, de acuerdo el criterio anteriormente señalado, que en el caso de efectuarse ventas parciales de monedas virtuales “bitcoin” que hubieran sido adquiridas en diferentes momentos, debe considerarse que los “bitcoin” que se transmiten son los adquiridos en primer lugar. 

Finalmente, el hecho de que los “bitcoin” se adquieran y transmitan en diferentes casas de cambio o “exchanges” no constituye una circunstancia que altere la homogeneidad de las referidas monedas virtuales, por lo que para determinar la antigüedad y el correspondiente valor de adquisición de los “bitcoin” que se consideran vendidos conforme al criterio señalado en el párrafo anterior, habrán de tenerse en cuenta todos los “bitcoin” adquiridos sin distinguir en función de las diferentes casas de cambio en las que se hubieran realizado las operaciones.

Comisiones de las casas de cambio

serán computables para determinar los respectivos valores de adquisición y de transmisión

determinación de los “bitcoin” que son objeto de transmisión las que se entienden transmitidas a efectos de determinar la correspondiente ganancia o pérdida patrimonial, cabe entender, de acuerdo el criterio anteriormente señalado, que en el caso de efectuarse ventas parciales de monedas virtuales “bitcoin” que hubieran sido adquiridas en diferentes momentos, debe considerarse que los “bitcoin” que se transmiten son los adquiridos en primer lugar.
adquieran y transmitan en diferentes casas de cambio o “exchanges”

no constituye una circunstancia que altere la homogeneidad

Problemas de las fianzas y sus olvidos en los pactos de socios.

Ha sido cambiar el nombre del blog para adaptarlo a la ley de transparencia (blog de corta y pega está claro que no ofrece dudas de lo que hacemos aquí) y empezar a surgir ideas como si del brilli-brilli de los gypsy kings se tratase.

El supuesto es ”acuerdo de socios” (escritura de compraventa de participaciones sin nada más que reclamarse) en donde el socio que vende es fiador solidario de una póliza de crédito (entiendo que con los beneficios de orden, división y excusión porque no he podido leer las condiciones de la póliza) y con prórrogas automáticas y sin plazo.

El problema se plantea, como el espabilado lector habrá percibido, en el marrón que le queda al socio saliente sigue siendo garante de un riesgo. Garantía que podría ser heredada (salvo detalles y matices que no corresponden a un post). NOTA MENTAL.- Deberíamos estudiar más el contrato de fianza.

¿Qué podemos hacer? Pues fácil y sencillo a la vez que complejo porque no obliga al acreedor:

Introducir una serie de cláusulas en el pacto de socios previo/paralelo al contrato de compraventa de participaciones/acciones que podrían ser del siguiente estilo (es una redacción no elaborada para ser insertada en un contrato, son ideas. Ojo avizor):

1.- Los compradores deberán asumir la posición como garante del vendedor en todos los contratos en que el comprador tenga posición de garante, cualquiera que sea.

2.- No renovar ningún negocio jurídico en donde aparezca el vendedor como garante (pólizas de crédito, letras de cambio, etc), aunque en los negocios jurídicos hubiesen pactado la renovación automática.

La STS 2904/2009, Cendoj 28079110012009100329, de 21-5-2009, dice:

El Art. 1851 CC es una norma que, apartándose de sus precedentes, declara la extinción de la fianza y el consiguiente derecho del fiador a pedirla cuando se haya concedido una prórroga al deudor “sin el consentimiento del fiador”. La interpretación del artículo se ha centrado, por consiguiente, en determinar el sentido que haya que darle a la expresión “sin el consentimiento del fiador“.

Este consentimiento puede ser expreso (SSTS de 20 diciembre 2002, 20 septiembre 2001 ), de forma que si el fiador consintió la prórroga en el momento de constituir la fianza(consentimiento genérico, mediante la renuncia a la excepción de liberación), o bien en un momento posterior, cuando la prórroga tiene lugar, no va a producirse el efecto liberatorio previsto en el Art. 1851 CC .Pero también se excluye cuando por hechos concluyentes del propio fiador (consentimiento tácito), pueda llegarse a la conclusión de que la prórroga se ha consentido.

Un problema discutido por la doctrina lo constituye el caso en que fiador y deudor componen un centro de imputación único o bien cuando el fiador crea la fianza porque está interesado en la buena marcha de la propia deuda, como ocurre en el presente recurso, en que los fiadores eran socios de la deudora y, algunos de ellos eran, además, sus administradores sociales. En estos casos se ha venido considerando vigente la fianza, como puede comprobarse de las sentencias de 23 mayo 1977, 8 mayo 1984 y sobre todo, 30 diciembre 1997 , aunque con argumentos distintos, todos ellos consecuentes con el caso resuelto en cada sentencia.

En el caso actual debe rechazarse el único motivo admitido del presente recurso de casación y ello en base a los siguientes argumentos:

1o Algunos de los fiadores que lo eran con la condición de solidarios, eran además los administradores de la sociedad afianzada; en cualquier caso, todos ellos eran socios de dicha sociedad, de modo que se cumple la regla anteriormente expuesta, al haberse prestado la fianza, en realidad, no sólo en beneficio de la propia sociedad, sino en interés de los propios fiadores.

2o Aunque en las constituciones de hipoteca en garantía de los créditos A y B no se pactó la renuncia a la excepción de prórroga, en el crédito C los fiadores habían admitido la posibilidad de modificación, consintiendo de forma genérica a las moratorias y facilidades de pago en la cláusula que se ha reproducido en el Fundamento primero de esta sentencia.

3o En su cualidad de socios administradores, intervinieron en los documentos iniciales de la suspensión de pagos, hasta que fueron sustituidos por otros administradores dentro del procedimiento. Por ello no pueden ahora pretender que se les trate como fiadores, aisladamente de sus cualidades de socios y de administradores sociales, puesto que participaron en dichos procedimientos.

Además, debe recordarse que la fianza se constituye como garantía del deudor y que en el caso del incumplimiento de la obligación, el fiador debe responder en la forma en que ha acordado con el acreedor, en este caso, solidariamente y sin beneficio de excusión o de división (ven la SSTS de 27 febrero 2004 y 22 julio 2002 y el resumen de la doctrina de esta Sala contenida en su FJ 4o), argumento que refuerza la conclusión a que se ha llegado.

 

Me quiero centrar en un par de detalles.  Si esta es la posición del TS:

1¿ si deja de ser administrador o socio de la sociedad no cumple todos los requisitos?

2¿Son requisitos/argumentos cumulativos?

3.- ¿Si el fiador/administrador/socio deja de tener esa condición y se convierte en jubilado o persona por cuenta ajena puede ampararse en normas favorables a consumidor o usuario  en caso de una renovación automática?