Comunidad de Propietarios. Derecho de información contable para emitir el voto en las juntas.

Como es carnaval voy a hacer un corta y pega de un asunto mío o no… para que aparentar que tengo algo de trabajo y no vivo de mi belleza personal y encanto como influencer.

Esto le va a encantar a @emiliogude

Lío en la comunidad de propietarios.

Mis clientes son propietarios de una serie de apartamentos turísticos gestionados por una compañía (en Canarias existe regulación especial que no vamos a explicar) que asume los gastos de administración, gestión y mantenimiento del complejo.

La Comunidad de Propietarios no tiene otra cosa más allá que el gestor, las cartas y los sellos en su contabilidad.

Pero he aquí que el presupuesto para gastos de la comunidad de propietarios asciende a una cantidad importantísima que puede coincidir con los gastos de explotación del complejo y cuyos soportes contables son contra la compañía que gestiona y no contra la Cpropietarios.

Votamos en contra e impugnamos los acuerdos de la comunidad:

  1. En Instancia perdemos la primera batalla. El Juzgado dice que no existe un derecho de información en la LPH al estilo del TRLSC –que yo planteo- y que el art 16 LPH:

Aparte de lo dicho, lo cierto es que no existe un precepto específico en la LPH que permita considerar que cada comunero puede recabar toda la documentación que avala las cuentas a aprobar con carácter previo a la junta, ya que el artículo 16 LPH se limita a indicar que se deberá recoger el orden del día, y si bien ciertamente el voto ha de emitirse con conocimiento de causa, lo cual implica saber qué se vota, no por ello resulta exigible el que se entreguen anticipadamente todos los soportes contables a cada comunero que lo pida, ya que aparte de que ello podría suponer el colapso de comunidades en que diversos comuneros pidiesen copia de tal documentación, no indica expresamente la LPH que tal información haya de ser precisamente antes de la junta, a diferencia de lo que ocurre por ejemplo con el artículo 112 de la LSA, el cual, por otro lado, lo que indica es la posibilidad de recabar explicaciones o informes acerca de los asuntos comprendidos en el orden del día, lo cual incluso resulta más limitado que el derecho a recabar copia de todo documento que avale las distintas partidas contables de las cuentas.

De tal manera ni aún con la existencia de preceptos como los indicados que de forma expresa establecen la existencia del derecho de información para las sociedades mercantiles, es éste tan amplio como para permitir que cada socio recabe tener pleno conocimiento de la contabilidad con carácter previo a la junta, de tal manera que con mayor razón cabe entender que así será con respecto a la LPH.

 

  1. La AP estima mi recurso:

El derecho a la información viene regulado en al art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. En tal sentido dicha obligación ha sido concretada jurisprudencialmente y como señala la STS de 10 de noviembre de 2004, “…En efecto, la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios”. Ello implica que existe una cierta flexibilidad en el planteamiento del orden del día, de tal manera que se considerará suficiente el mismo siempre que reúna su finalidad última, esto es, informar a los comuneros de las materias a tratar y no sorprender a ningún propietario con un acuerdo no previsible”.

Cierto es que dichos preceptos no establecen la necesidad de incluir información complementaria al señalamiento de los asuntos a tratar, pero tampoco el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal así lo indica, pese a lo cual es indudable que el orden del día debe contener información suficiente para que los comuneros conozcan que se va a debatir y puedan sopesar mínimamente el sentido de su voto.

Sin embargo difícilmente puede un comunero sopesar el sentido de su voto sino sabe en que se ha gastado un presupuesto que en le caso de autos es bastante elevado xxx €. Para poder estar conforme con las cuentas de dos ejercicios es necesario poder examinar la documentación contable, documentación a la que el propietaria ha de tener acceso, sino no puede conformar su voluntad en un sentido o en otro, normalmente en las convocatorias se ofrece a los propietarios que tuviesen alguna duda o precisasen aclaración, que se pusiesen en contacto con la oficina del administrador en la que ponían a su disposición los justificantes correspondientes.

Así, es doctrina jurisprudencial reiterada, seguida entre las más recientes por la STS de 18 de marzo de 2010 y 28 de junio de 2011 y las que en ella se citan, que “(…) ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, , puede entenderse que existe un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas,no bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, siendo necesaria la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados.

  1. La CP recurre en casación. Recurso que es inadmitido:

(…) Elude o soslaya, de esta forma, la parte recurrente que la sentencia de la Sala de apelación, tras examinar la prueba practicada, concluye que la comunidad de propietarios se limitó a facilitar a los demandantes la información del orden del día, sin proporcionar el conocimiento necesario de los asuntos que lo integraban, teniendo en cuenta quedifícilmente puede un comunero sopesar el sentido de su voto sino sabe en que se has gastado un presupuesto, que en el supuesto de autos era bastante elevado (xxx euros), por lo que normalmente se ofrece en las convocatorias la posibilidad de ponerse en contacto con la oficina del administrador para poner a su disposición de los justificantes correspondientes

Así, que, abnegados lectores. Sabed que cuando no os quieran enseñar los soportes documentales de las contabilidades y presupuestos de las comunidades de propietarios podréis decir: ¡Váyase, Sr. Cuesta!

Derecho de voto de propietarios morosos. Art 18.2 LPH

Hoy traigo una STS que le va a dar una alegría a un cliente en particular y seguro que a algunos lectores en general.

La afortunada es la STS 5359/2013 de 22-10-2013, rec 728/2011 de Saraza, que plantea el siguiente motivo de casación:

Los recurrentes alegan, sucintamente, que la sentencia de la Audiencia Provincial infringe el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal puesto que un acuerdo que reclama, impone o reparte un gasto sería un acuerdo relativo a la cuota de participación en este gasto. La excepción prevista en el inciso final del art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal («esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios») sería de aplicación, según alegan, cuando la impugnación versa precisamente sobre un acuerdo que establezca el reparto de un determinado gasto o constituye derrama o deuda en caso de que la razón de la impugnación sea el acomodo al título constitutivo o al interés general de la constitución de la deuda o nueva aportación.

Como conclusión a sus alegaciones, los recurrentes solicitan se fije como doctrina jurisprudencial la siguiente: «Al indicar el art. 18.2 LPH “establecimiento o alteración de las cuotas de participación” se excluye de la regla general de pago o consignación previa de las deudas vencidas no solo aquellos acuerdos en los que se produce una modificación de las mismas, entendidas como coeficientes a través del cual los distintos propietarios de los pisos y locales van a participar en los gastos comunes, sino también entendidas como cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios. Y en consecuencia, reconocer legitimación para impugnar el acuerdo que, conforme a un coeficiente de participación distinto al que figura en título constitutivo, constituye derrama o deuda, que según la Comunidad demandada mantiene el impugnante con ésta, o reparte un determinado gasto también conforme a un coeficiente de participación distinto al que figura en el título».

El FD 6º establece:

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

El FD7º aplica el caso concreto:

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos “bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas”.

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema “especialmente establecido” en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

(…)Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes.

 

En definitiva:

1.- Si el acuerdo fue tomado y no impugnaste en forma y plazo. A fastidiarse toca y pagar lo establecido.

2.- No importa si el acuerdo de modificación de cuotas es puntual o permanente. Se aplica a efectos del vecino moroso la excepción del art 18.2 LPH.

3.- La cosa sería proponer una modificación del sistema de contribución que nos convenga aun cuando seamos morosos siempre y cuanto la mayoría sea morosa también.