No me pagan el alquiler y se remiten al Estado de Alarma. ¿Qué puedo hacer?

Ha salido en los medios y he recibido numerosas consultas por inquilinos conflictivos y no conflictivos sobre el pago del arrendamiento.

 

Mis reflexiones jurídicas:

1.- La normativa aprobada como “medidas” derivadas del Estado de Alarma no modifica la LAU ni el código civil en relación al pago de la obligación esencial el contrato de arrendamiento: el pago.

2.- No todos los inquilinos tienen su negocio cerrado/dejan de tener ingresos.

3.- En relación con la vivienda. No cambia absolutamente nada. El inquilino debe pagar el precio de la renta del contrato.

4.-En relación con el uso distinto de vivienda. El tema no está tan claro.

  1. En primer lugar, son medidas extraordinarias por 15 días. Nadie se cree que solo sean 15. Pero hoy son 15 y solo se ha dejado de producir desde el 15 de marzo. Se publicó el día 14 (sábado).

  1. En segundo lugar, no todos los negocios han dejado de funcionar ni se han prohibido su apertura.

  1. ¿Para 15 días si te han obligado a cerrar y eres inquilino te han otorgado derecho a no pagar? NO

  1. Si amplían el plazo del cierre por Decreto, estás cerrado por Decreto y no te otorgan algún tipo de derecho, ¿Podrás no pagar? NO.

5.- En caso de que no habiliten los impagos de las rentas como derecho podrás dejar de pagar. Depende. En principio yo entiendo que no porque no es de aplicación la Rebus.

Primero lo razono y después dejo el corta y pega.

  • Deben ser tracto sucesivo o tracto único diferido.- Si se cumple.
  • Circunstancia sobrevenidas imprevisibles. Vamos a entender que sí para aumentar el ámbito de aplicación de este post al pre-contagio chino. Circunstancias sobrevenidas NO SON CRISIS ECONÓMICAS.
  • Circunstancias no imputable a una de las partes.
  • No tiene una cláusula que pacte expresamente posibilidades de riegos y quien las asume. (reasignaciones de riegos).
  • Ruptura de equivalencia de prestaciones en relación con la frustración de la finalidad económica del contrato.

El último punto es donde me surgen las dudas.Como ejemplo la nota de no pagar las rentas de Pizza Hut, que he leído (desconozco la certeza de la noticia y el contenido del contrato).

RESTAURANTE/CAFETERIA/HOTEL no resuelve el contrato de arrendamiento, solo dice que no va a pagar  la renta y, unilateralmente, descontar la parte proporcional al cierre de marzo en el próximo pago de renta que calcula va a hacer cuando permitan otra vez el funcionamiento/apertura al público. Hay muchos dependes pero no es el sitio ni el lugar.

  1. habrá que ver la gestión previa (cuestión de prueba) donde acrediten que la frustración de la finalidad como causa.
  2. Habrá que ver las relaciones previas entre arrendador y arrendatario. Pienso en un cliente cuyo arrendatario fue condenado al cumplimiento del contrato por incumplir el plazo del pago mensual.
  3. Habrá que ver la duración en el tiempo de la suspensión.
  4. Habrá que ver los “huevos toreros del inquilino” que dice no te pago porque no me da la gana y ahora me reduces la renta/condonas porque tenemos efectos contables y tributarios del arrendador.

Ejemplo de Pizza Hut: el arrendador, aunque no cobre tiene que declarar la renta más IVA  Y LIQUIDARLA. Para recuperar el iva hacer reclamación de cantidad vía notarial y judicial y luego explicárselo muy despacito al órgano de inspección/recaudación de nuestra querida AEAT porque te van a llamar si no lo declaras con total seguridad.

Lo más probable sea un combate tipo: demanda resolución de contrato/reclamación cantidad rentas vs reconvención aplicación Rebus Sic Stantibus.

Yo me inclino porque pagas y evitas problemas.

 

La STS 2831/2019, de 17-7-2019 analiza la cláusula REBUS SIC STANTIBUS en relación a la interpretación de los contratos. Nos da un poco igual el resultado de la sentencia pero si nos gusta la explicación del razonamiento.

4.1.- Hay que comenzar advirtiendo que la conexión entre interpretación de contrato y la doctrina de la “rebus sic stantibus” es muy estrecha, porque de lo que se trata es de determinar si, en función de la naturaleza del contrato y de lo acordado por las partes, resulta ya una distribución de los riesgos a la que deba estarse.

En primer lugar, según la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)

Por otro lado la STS 57/2019 de 15-1-2020, rec 3291/2019 nos recuerda que:

esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

  1. i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró “que la crisis financieraes un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable”.
  2. ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que “del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula “rebus sic stantibus” a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractualde que se trate”.
  3. iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, “aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla “rebus sic stantibus” en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistasdel comprador“.