No me pagan el alquiler y se remiten al Estado de Alarma. ¿Qué puedo hacer?

Ha salido en los medios y he recibido numerosas consultas por inquilinos conflictivos y no conflictivos sobre el pago del arrendamiento.

 

Mis reflexiones jurídicas:

1.- La normativa aprobada como “medidas” derivadas del Estado de Alarma no modifica la LAU ni el código civil en relación al pago de la obligación esencial el contrato de arrendamiento: el pago.

2.- No todos los inquilinos tienen su negocio cerrado/dejan de tener ingresos.

3.- En relación con la vivienda. No cambia absolutamente nada. El inquilino debe pagar el precio de la renta del contrato.

4.-En relación con el uso distinto de vivienda. El tema no está tan claro.

  1. En primer lugar, son medidas extraordinarias por 15 días. Nadie se cree que solo sean 15. Pero hoy son 15 y solo se ha dejado de producir desde el 15 de marzo. Se publicó el día 14 (sábado).

  1. En segundo lugar, no todos los negocios han dejado de funcionar ni se han prohibido su apertura.

  1. ¿Para 15 días si te han obligado a cerrar y eres inquilino te han otorgado derecho a no pagar? NO

  1. Si amplían el plazo del cierre por Decreto, estás cerrado por Decreto y no te otorgan algún tipo de derecho, ¿Podrás no pagar? NO.

5.- En caso de que no habiliten los impagos de las rentas como derecho podrás dejar de pagar. Depende. En principio yo entiendo que no porque no es de aplicación la Rebus.

Primero lo razono y después dejo el corta y pega.

  • Deben ser tracto sucesivo o tracto único diferido.- Si se cumple.
  • Circunstancia sobrevenidas imprevisibles. Vamos a entender que sí para aumentar el ámbito de aplicación de este post al pre-contagio chino. Circunstancias sobrevenidas NO SON CRISIS ECONÓMICAS.
  • Circunstancias no imputable a una de las partes.
  • No tiene una cláusula que pacte expresamente posibilidades de riegos y quien las asume. (reasignaciones de riegos).
  • Ruptura de equivalencia de prestaciones en relación con la frustración de la finalidad económica del contrato.

El último punto es donde me surgen las dudas.Como ejemplo la nota de no pagar las rentas de Pizza Hut, que he leído (desconozco la certeza de la noticia y el contenido del contrato).

RESTAURANTE/CAFETERIA/HOTEL no resuelve el contrato de arrendamiento, solo dice que no va a pagar  la renta y, unilateralmente, descontar la parte proporcional al cierre de marzo en el próximo pago de renta que calcula va a hacer cuando permitan otra vez el funcionamiento/apertura al público. Hay muchos dependes pero no es el sitio ni el lugar.

  1. habrá que ver la gestión previa (cuestión de prueba) donde acrediten que la frustración de la finalidad como causa.
  2. Habrá que ver las relaciones previas entre arrendador y arrendatario. Pienso en un cliente cuyo arrendatario fue condenado al cumplimiento del contrato por incumplir el plazo del pago mensual.
  3. Habrá que ver la duración en el tiempo de la suspensión.
  4. Habrá que ver los “huevos toreros del inquilino” que dice no te pago porque no me da la gana y ahora me reduces la renta/condonas porque tenemos efectos contables y tributarios del arrendador.

Ejemplo de Pizza Hut: el arrendador, aunque no cobre tiene que declarar la renta más IVA  Y LIQUIDARLA. Para recuperar el iva hacer reclamación de cantidad vía notarial y judicial y luego explicárselo muy despacito al órgano de inspección/recaudación de nuestra querida AEAT porque te van a llamar si no lo declaras con total seguridad.

Lo más probable sea un combate tipo: demanda resolución de contrato/reclamación cantidad rentas vs reconvención aplicación Rebus Sic Stantibus.

Yo me inclino porque pagas y evitas problemas.

 

La STS 2831/2019, de 17-7-2019 analiza la cláusula REBUS SIC STANTIBUS en relación a la interpretación de los contratos. Nos da un poco igual el resultado de la sentencia pero si nos gusta la explicación del razonamiento.

4.1.- Hay que comenzar advirtiendo que la conexión entre interpretación de contrato y la doctrina de la “rebus sic stantibus” es muy estrecha, porque de lo que se trata es de determinar si, en función de la naturaleza del contrato y de lo acordado por las partes, resulta ya una distribución de los riesgos a la que deba estarse.

En primer lugar, según la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)

Por otro lado la STS 57/2019 de 15-1-2020, rec 3291/2019 nos recuerda que:

esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

  1. i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró “que la crisis financieraes un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable”.
  2. ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que “del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula “rebus sic stantibus” a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractualde que se trate”.
  3. iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, “aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla “rebus sic stantibus” en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistasdel comprador“.

CÓMO ALEGAR FUERZA MAYOR. REBUS SIC STANTIBUS

Esta sentencia la obtengo de la web NOTARIOS Y REGISTRADORES, AQUÍ.

La STS 2344/2015 de 19-5—2015, rec 721/2013 sobre el incumplimiento del contrato por FUERZA MAYOR

SPOILER: Para aplicar la FUERZA MAYOR y le principio general del derecho REBUS SIC STANTIBUS debemos fijar el objeto del pleito en:

la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer”

  

FD PRIMERO.- Resumen de Antecedentes:

  1. La parte demandada en su alegato defensivo, y en lo que ahora resulta de interés, excepciona la imposibilidad material sobrevenida del cumplimiento de su obligación debido a una causa de fuerza mayor, totalmente impredecible e inevitable.

Funda la fuerza mayor en: (i) el fallecimiento de su esposo por accidente el día 2 mayo de 2009;(ii) su esposo era la única fuente de ingresos familiares, siendo primero trabajador para una promoción inmobiliaria y en los últimos tiempos a título individual; (iii) ella se dedicó siempre al cuidado de la familia, sin desarrollar ningún trabajo fuera del hogar;(iv) al fallecer su esposo tenían tres hijos con edades de ocho, cinco y un año respectivamente; (v) su esposo, a consecuencia de su actividad empresarial, tenía contraídas deudas a las que tras su fallecimiento ha de hacer frente.

Corolario de lo anterior es su petición de que se desestime la demanda, si bien admitiendo que las cantidades entregadas a cuenta en cumplimiento del contrato queden a disposición de la vendedora.

  1. El Juzgado de Primera instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda por entender, en esencia, que si bien por las circunstancias de la demandada la unidad familiar vio mermados sus ingresos (pensión de viudedad más la de orfandad), sin embargo tal alteración no es relevante a los efectos pretendidos como para ser calificada de sustancial respecto de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en la que pone el acento el Juzgado.

FD SÉPTIMO.-

  1. En el presente supuesto nos encontramos en presencia de una obligación o deuda pecuniaria o dineraria que son aquellas que tienen por objeto el pago de una suma de dinero (el precio de la compraventa).

La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la “perpetuatio obligationis ” en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero.

No se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella.

Conforme al aforismo “genus nunc quam perire consetur” , la insolvencia del deudor no le libera del cumplimiento de su obligación, consistente en la genérica del pago de una suma de dinero. Como señala la sentencia de 17 enero 2013, Rc. 1579/2010 , el artículo 1.182 CC contempla la hipótesis de entregar una cosa determinada y el artículo 1.184 la de una obligación de hacer, ambos referidos a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando la prestación de este resultase legal o físicamente imposible, lo que se compadece mal cuando lo pretendido es reclamar el pago de una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece.

Corolario de ello es que recoja que “cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del artículo 1.184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su artículo 1182 (por ejemplo, SSTS de 21 de febrero de 1991 , 29 de octubre de 1996 , 23 de septiembre de 1997 y 30 de abril de 2002 ) no lo hace para ampliar el ámbito del artículo 1.182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberacióndel deudor de cosa determinada no sólo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla”.

  1. No pudiendo plantearse, pues, tratándose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a caso fortuito pudiera tener como efecto la extinción de la obligación.

La exoneración del deudor por caso fortuito no es absoluta, tiene excepciones, conforme prevé el artículo 1.105 CC , y una de ellas, por aplicación del principio “genus nunquam perit” ,sería en supuestos de obligaciones de entregar cosa genérica.

En tales circunstancias el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo genérico como es el dinero.

  1. Deviene necesario, pues, diferenciar entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias, de aquellos supuestos en que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa, con encaje en la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus, que opera con independencia de cual sea el contenido de la prestación pactada.

Se trata de acciones diversas y, de ahí, la importancia y relevancia que tiene para las partes fijar el objeto del pleito, a fin de que el Tribunal ofrezca respuesta adecuada al mismo.

REBUS SIC STANTIBUS. No hay que jugar con fuego que te puedes quemar

Hoy traemos al blog la STS 13/2019,  ECLI: ES:TS:2019:13, ROJ 28079110012019100010 de 9-1-2019 sobre la aplicación de la doctrina REBUS SIC STANTIBUS

La sentencia es bastante rollo, la verdad. Nos remite a la STS de Pleno de 17-1-2013, STS 820/2012 pero nos viene a decir:

Si has pactado/asumido el riesgo o debiste asumirlo porque era previsible no es posible apreciar alteración sobrevenida del cambio de circunstancias.

Os pongo un ejemplo. Dramatización (homenaje a los gemelos Diéguez):

  • Luisito, deja eso que se va a caer y, si se rompe, te voy a castigar y además te vas a quedar sin la nintendo.
  • (sonido de golpe de nintendo en el suelo)
  • Ya te dije que si hacías eso se iba a caer. Ahora te vas castigado y no hay más nintendo porque está rota.

Luisito estaba con el riesgo normal e inherente de jugar con la nintendo en una ventana.

Al no poder hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, y 64/2015, de 24 de febrero), no cabe aplicar la regla rebus sic stantibus. Como dijimos en la sentencia 477/2017, de 20 de julio:

“La sentencia 64/2015, de 24 de febrero , declara que de los sucesos imprevisibles que sirven para sustentar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus deben excluirse los riesgos que deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, esto es, el “riesgo normal” inherente o derivado del contrato. Y, como afirmamos en la sentencia 626/2013, de 29 de octubre, “para que sea aplicable esa técnica de resolución o revisión del contrato [la cláusula rebus sic stantibus] se exige, entre otras condiciones, como señaló la sentencia de 23 de abril de 1991, que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual”