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NULIDAD POR ABUSIVA DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

NULIDAD POR ABUSIVA DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

El post de hoy es sobre un asunto del despacho en donde en una ejecución hipotecaria nos hemos opuesto por múltiples motivos y han estimado la oposición declarando nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado.

EL Auto menciona a la Sala Tercera de la AP de SC de Tenerife en Auto de 21-11-2013, rollo 468/2013 que sostiene que:

la ley prevé para las cláusulas abusivas la sanción de su no aplicación determinando bieneS que no se despache ejecución, bien que la ejecución se despache sin la aplicación de las consecuencias de la citada cláusula, y para los intereses de demora una adaptación de los mismo a tres veces el interés legal…” “…De forma que si la cláusula es abusiva, solo procede su no aplicación sin que quepa integrar la misma mediante la aplicación del tipo de interés máximo establecido (…)”

El juez de primera instancia, extrapola este razonamiento a la cláusula de vencimiento anticipado que declara nula por abusiva, estima la oposición, archiva la ejecución hipotecaria e impone las costas.

La sentencia estima nuestras pretensiones en una de las alegaciones con las que menos estoy de acuerdo. No creo que la cláusula de vencimiento anticipado no pueda integrarse. No es lógico que si un ejecutado deba un % de incumplimiento del total del contrato suficientemente relevante no quepa integrarse a través de un Auto o una Sentencia.

Por otro lado, entiendo que el Juzgado me tendría que haber dado la razón (estimar mis pretensiones para los puristas) en alegaciones, para mi tan obvias como: ¿cómo narices no me estimas una excepción de legitimación activa cuando me ejecuta una hipoteca una persona jurídica que no es titular de la misma en el Registro de la Propiedad ni acreditas que hayas cedido el crédito?

Algún día deberíamos tratar lo que a mi juicio son errores de los jueces -por falta de tiempo para el estudio y sobrecarga de trabajo- en Derecho Hipotecario y Registral.

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15 septiembre, 2015 · 18:00

IMPOSIBILIDAD DE INTEGRACIÓN DE LA CLÁUSULA QUE FIJA LOS INTERESES MORATORIOS.

IMPOSIBILIDAD DE INTEGRACIÓN DE LA CLÁUSULA QUE FIJA LOS INTERESES MORATORIOS. NOVEDADES EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. AAP SC de Tenerife de 16-3-2015, rec apelación 689/2014

En este Auto, la AP de Tenerife resuelve en apelación una serie de cuestiones de una oposición a ejecución hipotecaria y posterior apelación. Ente estas cuestiones quiero destacar la orientación que dan en la AP Tenerife a la integración de la cláusula que fija los intereses moratorios.

El Auto de referencia expone que:

“debe llevar a la conclusión de que si un órgano judicial nacional aprecia una determinada cláusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor es abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho, dicho tribunal no puede moderar la cláusula, modificando su contenido ni integrar, en definitiva, el contrato dando a la cláusula nula un contenido acorde con la equidad y a debido equilibrio entre las recíprocas prestaciones, pues según la legislación de la Unión Europea y la interpretación que de la misma realiza el Tribunal de Justicia, tal transgresión, dada su gravedad, no permite su integración en el marco de la relación contractual en su conjunto, siendo sancionada con su ineficacia absoluta, pues acudir a mecanismos supletorios de la voluntad de los contratantes, como señala el previsto en el art 1108 del Código Civil equivaldría a modificar el contenido de la cláusula, sin que sea análogo el supuesto de omisión del pacto de un interés de demora a aquel que en su inclusión en el contrato se realiza con carácter marcadamente abusivo en perjuicio del consumidor. Actuación que no puede ser suplida con una intervención integradora por el órgano judicial sino sancionado con la ineficacia absoluta por abusividad”

Esta parte es la buena y sorprendente de un Auto que no cita la Jurisprudencia reciente del TSJUE y se remite a la STTSJUE 14-6-2012.

La parte mala del Auto es que el criterio de la AP Tenerife pese a que se puso en su conocimiento numerosas cláusulas que otros tribunales han declarado abusivas y, por tanto, nulas entiende que (por todas las cláusulas citadas):

“debe ser desestimado el referido a la renuncia a la demandada a ser notificada de la cesión del crédito hipotecario, pues de acuerdo con lo expuesto, la referida renuncia en nada afecta a la determinación de la cantidad por la que se despacha la ejecución, de forma que no puede ser declarada abusiva en este tipo de procedimiento de ejecución por no afectar ni al despacho de la ejecución ni a la cantidad por la que se ha despachado.”

La Audiencia de Tenerife exige que este tipo de cláusulas pese a poder –o deber- ser consideradas abusivas de oficio deba ser procesalmente reclamada su nulidad a través del procedimiento ad hoc. Esta situación implica que el ejecutado, persona que no puede pagar las mensualidades, deba presentar demanda –en este caso reconvencional- para que bajo un mismo número de autos se ventilen ambos asuntos cuando, de oficio o a instancia de parte y en cualquier momento del procedimiento el tribunal podrá declarar nulas las cláusulas que tengan un carácter abusivo.

En fin, no integramos las cláusulas de intereses moratorias abusivas y continuamos la ejecución hipotecaria sin el sobreseimiento de la ejecución. Esta última parte no se suele contar. Una lástima porque cuando llegan al despacho los ejecutados vienen convencidos de que la cláusula abusiva de intereses moratorios va a solucionar todos sus problemas y va a evitar que pierdan su casa por las deudas.

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Cláusula abusiva: pago del incremento del valor de terreno de naturaleza urbana por el comprador

Este post es una reproducción del artículo publicado el día 13-2-2014 en http://www.legaltoday.com. Aquí

La AP de Oviedo decidió plantear una cuestión prejudicial que tiene por objeto la interpretación del art 3.1 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores (DO L 95, en lo sucesivo Directiva).

En síntesis, la consulta fue ante una cláusula contractual por la que “se repercute al consumidor el pago de una cantidad cuyo abono corresponde por ley al profesional ¿el desequilibrio al que se refiere el art 3.1 de la Directiva (…) debe interpretarse en el sentido de que se produce por el solo hecho de repercutir al consumidor una obligación de pago que corresponde por ley al profesional? O el hecho de que la Directiva exija que el desequilibrio sea importante ¿supone que se requiere además una repercusión económica significativa para el consumidor en relación con el importe total de la operación?”

Para analizar este supuesto debemos tener en consideración que la Directiva, en el art 3.1 únicamente afecta a la aplicación de cláusulas contenidas en un contrato entre profesional y consumidor que no se hayan negociado individualmente.

En relación al pago de la Impuesto por Incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana la conocida popularmente como “Plusvalía”, la ST dice que es fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración del contrato, de la información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración.

A este respecto, dentro del supuesto sometido a interpretación, señala la ST que esa “obligación tiene, como efecto, transferir al consumidor, en calidad de adquirente, una deuda fiscal que, según la legislación nacional aplicable incumbe al profesional“; de tal modo, que mientras “el profesional se beneficia de este incremento de valor que bien que vente, el consumidor debe pagar no solo el precio de venta” sino también debe pagar “un impuesto cuya base es esa “plusvalía””. Un interesante matiz al que apunta la Sentencia es que “importe de ese impuesto no se conoce en la fecha de celebración del contrato, sino que sólo se liquida a posteriori por la autoridad competente, lo que, de ser así, implicaría una incertidumbre del consumidor sobre el alcance del compromiso asumido” -indeterminación-.

La ratio iuris del Tribunal finaliza centrándose la cuestión relevante: el concepto “desequilibrio importante“.

Declara el Tribunal de Justicia (Sala Primera) que el art 3.1 Directiva “debe interpretarse en el sentido de que:

La existencia de un desequilibrio importante no requiere necesariamente que los costes puestos a cargo del consumidor por una cláusula contractual tengan una incidencia económica importante para éste en relación con el importe de la operación de que se trata, sino que pueden resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que ese consumidor se encuentra, como parte del contra, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según estas disposiciones, le confiere ese contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales.

Incumbe al tribunal remitente, para apreciar la posible existencia de un desequilibrio importante, tener en cuenta la naturaleza del bien o del servicio del que sea objeto del contrato, considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, así como todas las demás cláusulas de éste”

En mi particular opinión el desequilibrio del consumidor podría resolverse incluyendo  la cantidad exacta a abonar por la “plusvalía”, a efectos de ofrecer una certidumbre al comprador. Es lógico que, si conocemos la cuota de la “plusvalía” -se puede calcular previamente-, pudiéramos introducir una cláusula moderadora y, en el supuesto en que la deuda tributaria fuese mayor, que el vendedor compense en dinero esa diferencia.

Sin perjuicio de fórmulas razonables para solventar esta situación me gustaría realizar tres reflexiones:

  • La especial consideración que muestran los tribunales con los consumidores que, en una compra tan importante como una vivienda, no se asesoran y con posterioridad reclaman la nulidad, por abusivas, de ciertas cláusulas; y,
  • una segunda cuestión y es que, recordemos, nadie obliga al consumidor a la compra de una vivienda pudiendo optar por no aceptar las condiciones y no comprar;
  • que no sea un tribunal nacional quien resuelva o interprete las normas nacionales y remita a normas comunitarias para determinar si las cláusulas son o no son abusivas.

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